Principales novedades

Una regulación más justa y equilibrada

1. Se ofrece más estabilidad y seguridad en el alquiler de vivienda
   • Se amplía la prórroga obligatoria de 3 a 5 años (o a 7 años, si el arrendador es persona jurídica). Durante los 5 años de prórroga obligatoria, el arrendador -persona física- sólo tendrá la potestad de recuperar la vivienda para sí o su familia si estaba expresamente recogido en el contrato en el momento de la firma.
   • Se amplía la prórroga tácita de 1 a 3 años y se aumenta a cuatro meses el periodo de preaviso por parte del arrendador y a dos meses para el arrendatario para el comienzo de la prórroga tácita.
2. Se limitan las subidas anuales de la renta al incremento del IPC. Durante la vigencia de un mismo contrato no podrá incrementarse más del IPC la renta del alquiler, para todos los contratos de arrendamiento de vivienda. Se vuelve al mismo límite de la LAU de 1994, si bien, manteniéndose la libertad de pactos sobre el mecanismo de revisión.
3. Para mejorar la transparencia, se establece la información mínima de los depósitos de fianza. Con objeto de facilitar el intercambio de información entre Administraciones, se establece el conjunto de datos que deberán solicitarse al depositar la fianza, para aquellas CCAA que hayan establecido la obligación del depósito (la gran mayoría). De esta forma, podrá avanzarse hacia estadísticas oficiales de la actividad del alquiler.
4. Se crea el sistema de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda. Se establece que en el plazo de ocho meses se desarrollará un sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler para mayor conocimiento del mercado, para la aplicación de políticas públicas de vivienda y para servir de soporte a posibles medidas de política fiscal. Además, las CCAA podrán elaborar sus propios índices para el ejercicio de sus competencias.

Si eres inquilino/a

1. Más garantías en caso de venta de la vivienda arrendada. Se vuelve a dar efectos ante terceros a los contratos no inscritos en el Registro de la Propiedad. El comprador de la vivienda tiene que respetar el contrato de alquiler vigente, esté o no inscrito.
2. Se limitan a dos meses de renta las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario en el momento de firmar el contrato. Anteriormente, el aval o depósito que se podía exigir no tenía límite de cuantía, por lo que podían darse prácticas abusivas.
3. Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización, deberá asumirlos el arrendador si es persona jurídica, reduciéndose de esta forma las cargas económicas del inquilino al firmar el contrato de arrendamiento de vivienda con empresas o sociedades.
4. Se elimina el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales del alquiler de vivienda habitual. Con objeto de reducir cargas tributarias, se introduce un nuevo supuesto de exención aplicable a la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso habitual o permanente en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, con lo que, gracias a la nueva regulación, el inquilino ya no tendrá que pagar este impuesto.

Si eres propietario/a

1. Se facilita que el afectado por un incumplimiento contractual en materia de alquiler pueda acudir al procedimiento de juicio verbal. Se permite así acudir al procedimiento de juicio verbal en caso de reclamaciones de cantidad que sean inferiores o iguales a 6.000 euros, que tiene menores costes económicos y es más ágil que el juicio ordinario.
2. Se favorece la realización de mejoras en la vivienda durante el contrato. Si existe acuerdo entre las partes, pueden realizarse obras de mejora en la vivienda a cambio de un incremento en la renta, sin necesidad de reiniciar plazos de prórroga obligatoria o tácita (pero las obras tienen que ir más allá de las obligatorias de conservación, que debe asumir siempre el propietario).
3. Mejora técnica de la exclusión de la vivienda de uso turístico en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Se establece una remisión clara a la normativa turística que regula los pisos turísticos, que no están regulados por la LAU estatal, sino por la normativa sectorial autonómica que regula esta actividad atendiendo a las características y peculiaridades del sector turístico en cada región.
4. Más posibilidades para las comunidades de propietarios ante el alquiler turístico. Se introduce la posibilidad de que por acuerdo de una mayoría de 3/5 de propietarios (actualmente, es por unanimidad) se pueda limitar o condicionar los pisos turísticos, estableciendo la posibilidad de acordar una mayor contribución de estos a los gastos generales (hasta un 20% más).
5. Los ayuntamientos, mediante ordenanza fiscal, podrán bonificar hasta el 95 por ciento la cuota íntegra del impuesto para los bienes inmuebles (IBI) de uso residencial destinados a alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jurídica.
6. Se favorece la realización de obras de accesibilidad en las comunidades de propietarios. Se establece la ampliación de la dotación del fondo de reserva hasta el 10% (actualmente, es el 5%), y la inclusión entre los posibles destinos de este fondo, el de costear las obras de accesibilidad, estableciéndose un plazo de tres años para adaptarse a la nueva cuantía. Asimismo, su realización es obligatoria cuando estén financiadas en un 75% por ayudas públicas.

Mayor protección a los grupos vulnerables y fomento de la vivienda en alquiler asequible

1. En caso de fallecimiento del arrendatario, los familiares podrán continuar en el alquiler, en situaciones de vulnerabilidad social. No podrá pactarse la renuncia a la subrogación en caso de fallecimiento en contratos de larga duración cuando afecte a hogares vulnerables, en los que existan menores, personas con discapacidad o personas mayores de 65 años.
2. Derecho de adquisición preferente por Administraciones Públicas en caso de venta conjunta del inmueble. Cuando en la misma operación se vendan todas las viviendas de un edificio, se establece la posibilidad de que la legislación sobre vivienda fije un derecho de tanteo y retracto en favor de la Administración para adquirir la propiedad del inmueble.
3. Se establece un procedimiento específico para atender a las situaciones en las que el desahucio afecta a personas u hogares vulnerables. Se ofrece mayor seguridad jurídica en el procedimiento, introduciendo el trámite de comunicación a los servicios sociales y estableciendo que la determinación de la situación de vulnerabilidad producirá la suspensión del procedimiento por un plazo máximo de un mes, o de tres meses cuando el demandante sea persona jurídica. Además, se clarifica la obligación de señalar día y hora del desahucio. Se trata de acabar así con los desahucios con fecha abierta ya que el requerimiento que acompaña la demanda de desahucio deberá fijar día y hora exactos para el lanzamiento. Además, el inquilino afectado por el desahucio también podrá acudir al procedimiento de juicio verbal en caso de reclamaciones de cantidad que sean inferiores o iguales a 6.000 euros, que tiene menores costes económicos que el juicio ordinario.
4. Se elimina la obligación de repercutir el IBI en vivienda social. Actualmente, se obliga a que, en los parques de vivienda pública en alquiler, pague el IBI el inquilino. Con esta medida se elimina esta obligación, dejando mayor flexibilidad a los gestores de vivienda.
5. Se establece una bonificación de hasta un 95% en el IBI a las viviendas protegidas en alquiler. Se ofrece a los Ayuntamientos la posibilidad de dar a las viviendas en alquiler de renta limitada por una norma jurídica, una bonificación de hasta el 95% de la cuota íntegra del IBI.
6. Se remite a normativa sectorial la definición de vivienda vacía a efectos del IBI. Se establece la remisión a la normativa sectorial de vivienda estatal o autonómica con rango de ley la definición de las reglas a través de las cuales los Ayuntamientos podrán aplicar el recargo a la vivienda vacía.
7. Se establece un programa de medidas de impulso de la oferta de vivienda, con objeto de avanzar en determinadas acciones encaminadas a aumentar la oferta de vivienda en alquiler a precios asequible, que abarcan desde la movilización de suelo público, la adopción de medidas de agilización de trámites, el fomento de la financiación al alquiler, o la optimización de las ayudas públicas, entre otras.
8. Se favorece la inversión en vivienda pública con cargo al superávit presupuestario municipal. Se introducen los programas de vivienda, como posible destino de las inversiones financieramente sostenibles a que puede destinarse al remanente presupuestario de los Ayuntamientos. Se trata de favorecer así la inversión en vivienda y, en particular, el fomento del parque de vivienda social.